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复星旅文盈余难快乐:资金链紧绷 文旅项目卖房猛烈

2018年12月06日 06:56    泉源: 威彩彩票经济网    

  威彩彩票经济网编者按:复星旅游文明团体(下称“复星旅文”,01992.HK)11月30日至12月6日招股,预期将于12月7日订价,12月14日在港交所主板挂牌上市。

  复星旅文拟刊行2.14亿股,此中香港出售占比10%,国际出售占比90%,尚有15%逾额配股权。出售价为15.6港元-20港元,每手200股,入场费4040港元,估计筹资33.4亿港元—42.84亿港元。据悉,复星旅文引入阿里巴巴、信德团体及苏创燃气3名基石投资者,占集资额最多近11.4%。摩根大通、中信里昂、花旗为复星旅文港股IPO的联席保荐人。

  复星旅文是复星国际“康健、快乐、富裕”三大战略业务中“快乐生态”的紧张构成部门。

  复星旅文近三年连续盈余,固然幅度有收窄趋向,但停止现在未能扭亏。复星旅文2015-2017年及2018年上半年的业务支出辨别为89亿、108亿、118亿、67亿;净利润辨别为-9.54亿元、-4.73亿元、-2.95亿元、-1.35亿元。

  复星旅文融资本钱高企,招股书表现,2015年至2017年及2018年上半年,复星旅文的融资本钱辨别高达4.26亿元、4.97亿元、4.33亿元和1.99亿元。

  2015年-2017年及2018年上半年,复星旅文活动欠债净额辨别为43亿、26亿、38亿、58亿。停止2018年9月末,复星旅文的活动欠债净额进一步攀升至73亿元。

  媒体剖析称,面临云云严厉的资金链压力,复星旅文港股上市实在另有另一层意味,便是得去港股募资来支持现金流。凭据复星旅文聆讯后材料集修订版,复星旅文本次IPO召募资金的26%元将用于归还部门未归还的银行存款;19%将用于扩显现有业务;52%将用于开辟丽江项目及太仓项目及透过与各战略业务同伴互助,掘客具有贵重资源的新旅游目标地;3%将用作营运资金及一样平常企业用处。

  复星旅文董事长兼首席实行官钱建农表现,复星旅文接纳的是轻重资产联合形式。复星旅文在重资产项目上接纳了“旅文+地产”的形式。三亚亚特兰蒂斯项目还包罗棠岸地产配套,包罗1004个可贩卖住宅度假单元(197个体墅及807套度假公寓)。停止本年6月尾已出售966个单元,待确认的贩卖金额到达69.89亿元。

  钱建农坦言,地产项目对现金流资助很大,将来丽江及太仓项目亦会有配套度假地产,“但这并非单纯的地产项目,而是度假产物的一部门。购置了这些度假房产的客户将会有助于提拔度假目标地的人气和贩卖。”

  据民众号执惠,复星国际财报表现,停止2017年12月31日,三亚亚特兰蒂斯度假区近千套度假可售物业单位的棠岸项目已收到了约54.16亿元的预售款。

  威彩彩票经济网就相干题目采访复星旅文,停止发稿,未获复兴。

  复星国际分拆快乐板块上市  26%募资用于还贷  业绩连亏三年

  复星旅文建立于2016年,主业务务包罗三大类:经过Club Med(地中海俱乐部)及Club Med Joyview运营度假村;开辟、运营及办理旅游目标地,包罗三亚亚特兰蒂斯及复星旅文为第三方办理的目标地;基于旅游和休闲场景的办事及办理方案,包罗针对儿童学习和游戏互动的迷你营、FOLIDAY生存平台等。

  复星旅文是复星旗下“康健、快乐、富裕”三大战略业务之一的“快乐”板块支柱。复星控股、复星国际控股及郭广昌经过复星国际直接持有复星旅文99.04%的已刊行股份。

  招股书称,复星国际信赖,复星旅文从复星国际分拆及独立将更好地定位余下复星国际团体及复星旅文在各自业务中的增长,并为各自团体带来长处。

  凭据复星旅文聆讯后材料集修订版,复星旅文本次IPO召募资金的19%将用于扩显现有业务;52%将用于开辟丽江项目及太仓项目及透过与各战略业务同伴互助,掘客具有贵重资源的新旅游目标地;26%元将用于归还部门未归还的银行存款;3%将用作营运资金及一样平常企业用处。

  据北京商报,复星旅文的招股阐明书表现,该团体2015年、2016年、2017年、2018年上半年营收辨别为89.25亿元、107.83亿元、117.99亿元、66.67亿元;期内利润辨别孕育发生盈余净额约9.54亿元、4.73亿元、2.95亿元、1.35亿元。由此可见,复星旅文固然营收增长,但一直未能完成扭亏。对付业绩盈余缘故原由,该公司相干事情职员在担当北京商报记者采访时称,统统以通告为准。

  远景不甚灼烁  日后大概无法完成红利

  据民众号港股解码,复星旅游文明仍处于盈余形态是不争的究竟。其在危害要素一项更是明言,“(复星旅游文明)过往孕育发生盈余净额,日后大概无法完成红利。”

  简直,对付一家在环球范畴内运营的休闲办事提供商来说,遭遇的市场情况越发庞大多变。间接相干如国际旅游市场状态、旅游政策及运输本钱变更,远如地缘政治、盛行性疾病以致天然灾祸都大概对复星旅游文明的营收形成负面影响。

  相干人士预测,复星加快文旅板块上市是为了使用召募资金,完成疾速扭亏。而Club Med(即地中海俱乐部)作为复星旅游文明最重要的营收孝敬途径,增长对其文旅项目标投资以完陈规模扩张的大概性很高。现实上在筹资用处一项中,第一条便是扩显现有业务。

  计划云云,却未必可以或许完成。复星旅游文明提出要经过创新晋级,拓展亲子、文娱业务,开辟数字科技底子办法以及增强品牌设置装备摆设的方法完成现有业务的拓展,但可否真正为复星旅游文明带来充足的收益增长,在真正完成前都是未知数。

  不外若从母公司复星国际的角度来看,文旅业务作为其多元化生长形式的一部门,能早日完成自我造血天然是功德。纵然不克不及,出于包管复星环球幸福生态体系的完备以及康健、快乐、富裕三大生态间强盛的协同效应,短工夫的补贴输血也是可行的挑选。况且复星旅游文明若真的上市乐成,这笔资金就将被乐成的转嫁给资源市场!

  Club Med独撑业绩

  据期间周报,来自法国的Club Med(地中海俱乐部),初创于1950年,因此家庭为中央的环球一价全包休闲度假办事提供商。究竟上,从Club Med的在华生长史,便可窥见复星经过资源运作投资结构旅游文明的财产途径。

  记者发明,复星投资Club Med历时5年,前后遭遇种种妨害,并提倡了漫长的并购竞夺战,终极峰回路转,乐成拿下这块优质资产。2010年6月,复星第一次入股地中海俱乐部,并在2013年对Club Med提倡初始要约收买。

  颠末后期预备,2015年12月,复星以每股24.6欧元的代价,终于让意大利富豪安德烈·博诺米(Andrea Bonomi)加入比赛。这场竞购战让复星支付了不菲的价钱—每股24.6欧元的报价比最后的每股17.5欧元超过跨过了41%。

  值得细致的是这次复星要约收买的资金摆设。据招股书表露,公有化Club Med的总价钱约为9.16亿欧元,已于2015年3月23日全部付出。这次价钱以联合金额约为2.80亿欧元的债权融资及约6.41亿欧元的股本融资的方法拨资。

  招股书指,债权融资的金额为2.80亿欧元,以存款情势提供,按欧元银行同行拆息加每年息差2.75%–5.5%盘算利钱,并以多项标的为抵押,包罗多少股份的质押及Club Med Holding多少隶属公司的多少应收款子及银行账户的质押。于末了现实可行日期,债权融资下另有1.67亿欧元未归还存款。

  停止2017年12月31日至年度,按访主人次盘算,威彩彩票已成为Club Med度假村的第二大客源市场,仅次于法国。而比年来,复星旅文的谋划业绩恒久依赖Club Med的度假支出支持。

  陈诉期内,来自度假村的收益辨别占总收益的比达100%、100%、99.7%和95.5%。“于往续记录期,来自度假村分部的收益由Club Med独产业生。”复星旅文称。

  融资本钱高 活动欠债飙升

  据界面,此前的杠杆收买Club Med也拖累了公司的业绩:凭据招股书占到盈余额的大部门,2015-2017年度公司的融资本钱为4.3亿、5亿和4.3亿。

  融资本钱,雷同于财政用度,凭据招股书书,此中大部门是乞贷利钱,包罗银行存款和收买孕育发生的合约欠债孕育发生的利钱,以2017年,这一年共付出了3.69亿银行乞贷利钱和1.34亿合约欠债利钱共5亿,绝大部门银行乞贷的利钱开支与2015年2月收买Club Med的债权融资有关。而且从2015年开端,这个数字在逐年上升,阐明利率在不停提拔。

  进一步看复星旅文的欠债环境:2015-2017年活动欠债净额辨别为43亿、26亿和38亿,2018年上半年为58亿,重要用于谋划扩张,尤其是三亚亚特兰蒂斯提供资金的应付联系关系公司款子,辨别为34亿、13亿、33亿,2018年上半年为19亿。

  据民众号面包财经,复星旅文欠债范围渐渐扩展。查阅聆讯材料,受棠岸项目买家预支款子的合约欠债增长、为威彩彩票的业务谋划扩张提供资金而孕育发生应付联系关系公司的项、以及利用短期乞贷收买恒久资产,如太仓项目标地皮利用权等的影响,复星旅游的活动欠债净额明显增长。

  而最新的数据表现,停止9月30日,公司活动欠债净额进一步增长24.76%至72.55亿。

  上市行动面前的无法 港股募资来支持现金流

  据民众号IPO早晓得,复星旅文港股上市实在另有另一层意味,便是得去港股募资来支持现金流。复星旅文对付海内休闲度假旅游市场的加快结构,必要更为妥当的资金流来支持。而此类文旅项目每每触及到银行、金融机构、中央当局等等联系关系方,势必不容许呈现因资金题目招致的项目崩盘烂尾变乱。

  复星旅文从谋划利润的小幅红利到净利润的巨额盈余,紧张缘故原由是融资本钱高企。这包罗银行乞贷、联系关系公司付息存款等等。而挑选港股上市,一方面是由于对付红利要求没有A威彩娱乐场那么严酷,上市门槛绝对较低;另一方面是股票上市已成为复星旅文更为符合的募资渠道,来应对潜伏的资金流压力和危害。

  复星在收买ClubMed后开端一系列重组,将消费糕点、凤梨酥的公司维格18.68%的股权、上海泛游投资100%的股权、海南亚特兰蒂斯旅店100%股份、丽江德润房地产开辟公司100%股权装进新公司,一同构成了如今的复星旅文团体。其也成为了一家拥有度假村、旅游目标地和基于旅游场景一体化休闲办事的公司,业务触及环球40多个国度和地域。

  复星是资源运作范畴的里手,过往几年经过资源本领的确收买、入股、投资了浩繁着名品牌和项目。不外视察来看,对付买下的这些标的,复星旅文好像并不善于详细的运营,项目怎样红利是个亟需办理的困难。想要真正梳理旗下繁芜的业务板块,到达生态共融的生长目的,另有很长的路要走。而至多从现在来看,这条路走得并不顺遂。

  这实在从招股书数据中也有所表现,盈余范围虽有所缩窄,但红利仍未可期。同时其业务支出布局表现,现在复星旅文绝大部门支出来自于ClubMed为焦点的度假村业务,2018年上半年占总体支出的比例高达95.5%,而且这些业务大部门都位于欧非中东等地域。至于其他海内的亚特兰蒂斯的留宿、水上乐土和海水等业务孕育发生的支出都较少,可以纰漏不计。

  总的来看,复星旅文必要在将来的生长中敏捷补足运营上的短板,比方怎样随机应变地将国际化品牌、产物举行外乡化的改革;现实提拔项目标红利本领,从外部“造血”而非过分依赖内部“输血”来夯实资金流;与复星别的的“康健、富裕”两大战略业务板块体系进一步交融等等,这个被以为是复星存量项目中独角兽的公司,仍需面临太多的不确定性,而市场气势派头的渐变无疑是最大变数。

  郭广昌“幸福指数”与IPO养成  丽江、太仓两个项目预计本钱超100亿

  据看法地产网,复星国际为寻求其“康健、快乐、富裕”业务扩张所作的资源运作,一个较为间接的影响是,复星旅文的上市至多在肯定水平大将加重因业务扩张而带来的资金压力。

  究竟上,仅丽江以及太仓两个旅游项目标生长而言,复星旅文在将来一段工夫就面对着宏大的资金需求。

  材料表现,这两个项目现在仍在设计阶段,丽江项目将于2018年末前开端设置装备摆设,估计于2020年第或2021年头开端分阶段竣工,并于厥后两三年内片面完工;太仓项目将于2019年分阶段开工,设置装备摆设预期于2020年末开端分阶段竣工,并于厥后三四年内片面完工。

  值得一提的是,两个项目将来数年估计将孕育发生的预计本钱凌驾100亿元。而停止2015年、2016年、2017年12月31日及2018年6月30日,复星旅文的现金及现金等价物辨别约为5.25亿元、13.23亿元、9.9亿元以及13.94亿元。

  除此以外,分拆复星旅文上市所带来的更多积极要素也将完成。复星国际在最新表露的材料中表现,经过分拆,复星旅文无望增强环球品牌及业务生长,提拔运营及财政通明度以及资源分派服从。

  在郭广昌的理念里,这是一个双赢的分拆,复星国际及复星旅文将能“更好地定位其在各自业务中的增长,并为各自团体带来长处”。

  从复星国际所获的既得长处层面来说,复星旅文的收益及利润将继承在分拆后的复星国际财政报表内归并盘算,这有利于复星国际的团体财政业绩。另一方面,分拆为复星旅文提供的独立市场估值,也将提拔复星国际的团体代价。

  轻重资产相联合  钱建农:地产项目对现金流资助很大

  据21世纪经济报道,环球休闲旅游度假村市场高度疏散,并且竞争猛烈。以客岁支出盘算,前五大市场到场者的累计市场份额仅为2.4%。复星旅文作为环球最大的行业龙头,客岁支出仅占了0.8%的市场份额。

  在这个资产麋集型行业,复星旅文对付轻重资产有何战略考量?“我们接纳的是轻重资产联合形式,不会刻意寻求轻资产,现有大部门业务都是轻资产,包罗Club Med如今基本上因此办理条约的形式举行,现实是一种轻资产,爱必侬、Miniversity、观光社等都是轻资产。但我们也以为得当的投入是非常须要的,对旅游目标地资源的掌握十分紧张。”钱建农表现。

  本年4月尾,三亚亚特兰蒂斯正式停业,无望为团体带来新的支出泉源。停业短短数月工夫,亚特兰蒂斯的客房入住率已大幅提拔,由最后的39.8%升至本年7月尾的79.3%,每晚房价亦由停业初期的1400元升至近2000元。

  钱建农吐露:“三亚亚特兰蒂斯第三季度的总支出到达2.9亿元,EBITDA为9290万元。自停业至本年9月,曾经孝敬了4.9亿元的支出。”

  同时,复星旅文在重资产项目上接纳了“旅文+地产”的形式。三亚亚特兰蒂斯项目还包罗棠岸地产配套,包罗1004个可贩卖住宅度假单元(197个体墅及807套度假公寓)。停止本年6月尾已出售966个单元,待确认的贩卖金额到达69.89亿元。

  钱建农坦言,地产项目对现金流资助很大,将来丽江及太仓项目亦会有配套度假地产,“但这并非单纯的地产项目,而是度假产物的一部门。购置了这些度假房产的客户将会有助于提拔度假目标地的人气和贩卖。”

  三亚亚特兰蒂斯棠岸项目收到54亿元预售款

  据民众号执惠,三亚亚特兰蒂斯要是仅就产物来看,是一个极致豪华的一站式度假综合体,但其内核仍旧是“文旅+地产”的运营形式。复星经过高抬高打的文旅项目结构方法,完成配套地产远高于周边房价的溢价,在团体停业前就依赖房地产板块完成了大部门本钱的接纳。复星国际财报表现,停止2017年12月31日,三亚亚特兰蒂斯度假区近千套度假可售物业单位的棠岸项目已收到了约54.16亿元的预售款。

  早在2013年9月,复星就在海棠湾拿地,并为此支付奋发价钱,一度革新其时三亚地皮市场的生意业务记录。据中领土地网数据表现,2013年三亚地皮市场招拍挂27宗,总面积154.40公顷,总金额57.45亿元。此中,总价地王是海南亚特兰蒂斯商旅生长无限公司竞得的三亚海棠湾B1片区B1-f1-3和B1-f1-4地块,金额19.93亿元,面积53.77公顷。

  工商材料表现,海南亚特兰蒂斯商旅生长无限公司注销构造为三亚市工商局,建立于2013年5月15日,法定代表人为钱建农。

  文观光业红利形式待探究 房企入局仍卖房?

  据威彩彩票谋划报,“文旅不挣钱,必要房地产反哺。”威彩彩票旅游团体港中旅旅店无限公司董事长陈荣曾在一次旅游财产年会上婉言:“房地产商,才是我们真正的竞争敌手。有些文旅项目中,文旅自己酿成了 ‘花瓶’。”

  究竟上,比年来,除了复星旅文,在浩繁入局文旅财产的资源中,房地产行业无疑最具代表性。

  融创威彩彩票董事长孙宏斌屡次在大庭广众表现对付文旅的看重。近期,孙宏斌与海南省向导举行项目洽商,表现将在海南生长文旅财产。本年上半年,融创方面表现,2018年将建立文旅团体,与地产团体离开,独立运营。而在客岁,融创大手笔拿下万达的13个文旅项目,惹起市场遍及存眷。

  9月6日,雅居乐与河南省荥阳市人民当局正式签订互助协议,两边将配合推进老城综合改革和广武文旅新城项目。此中,广武文旅新城项目标总投资将达450亿元。本年5月,雅居乐方面表现,将来3年将在文旅板块投资凌驾500亿元。

  华裔城团体无限公司旅游研讨院的院长王刚表现,晚期华裔城旗下的高兴谷并不挣钱,但是周边的地产项目都以“景观地产”为卖点而挣了钱,以是决议本身做地产开辟。

  “文旅板块是房企十分紧张的转型方法。别的,如今拿地代价很高,房企用文旅项目来拿地大概更快。”贾云峰说,“无论什么资源进入文旅,现实上出发点都是一样的。(资源)没有优劣之分,最要害的题目是:怎样连结真正的红利和可连续增长。”

  “文旅项目有宏大的正内部效应,好比地产、餐饮、娱乐。动员他人,不如本身来做,这也是现在大型旅游综合体越来越多的缘故原由。”戴学锋说。

  一位业内子士向记者表现,房企进入文观光业,仍旧存在一些毛病。其一,不相识文观光业,没有文旅头脑。其二,并没有开辟出非门票经济的财产链,重要还是卖房。其三——也是最紧张的,没有探究出文旅的贸易形式,“满是地产头脑。”

  港股气势派头渐变重挫IPO 明星公司屡破发

  据投资时报,危害仍旧无可逃避。招股书中该公司开门见山的提及,若不克不及增长支出以乐成抵消本钱及开支,且连续增长业务运营投资,日后公司将继承盈余。而国度或中央政治、经济及旅游市场状态的下滑亦对其将来谋划形成非常紧张的影响。

  一位恒久从事旅游行业研讨的剖析师以为,地中海俱乐部作为环球度假村品牌巨擘,在被复星国际收买后曾经显现出实在力,而复星这次加快文旅板块上市,很大概是思量使用地中海俱乐部这连续锁项目,尽快在资源市场寻求融资时机。不外,受制于大情况变革,海内外旅游市场生长势头分解严峻,市场竞争也渐趋猛烈,怎样在连结营收妥当增长的环境加快资金回笼,对复星旅文来说是个磨练。

  另一方面,从复星旅文提交招股书至今,香港威彩娱乐升沉颇大,这也使得近一段工夫以来港股IPO公司破发几率超高。仅本年上半年破发率及到达7成,而9月上市的多家明星公司如华领医药(2552.HK)、美团点评(3690.HK)、海底捞(6862.HK)、华兴资源(1911.HK)、山东黄金(1787.HK)、捷立生意业务宝(8017.HK)等,IPO首日盘中曾经难逃破发运气。

  市场剖析人士表现,港股近来一段工夫之以是能吸引浩繁公司IPO,一方面是由于新政吸引,另一方面牛市中市场估值偏高也是紧张要素。但是随着牛市行情转向,新股公司估值偏高、市场资金面收紧和投资者感情降温,三大要素叠加,引发新股全线破发。这对正处列队历程中的公司来讲,无疑形成庞大的压力。

  2018年5月,复星国际初级副总裁、复星旅文总裁兼董事长钱建农担当彭博社专访时提到,复星旅文的IPO方案取决于资源市场状态和重组环境,但其时他并未吐露复星旅文何时上市。现在来看,这个被以为是复星存量项目中独角兽的公司,仍需面临太多的不确定性,而市场气势派头的渐变无疑是最大变数。

  年内第四家赴港IPO旅游企业  溢价空间恐不及同程艺龙等OTA

  据证券日报,这家脱胎于传统房地产团体的旅游企业,也试图分食日益增长的旅游市场蛋糕,不外,在这个好像早曾经被在线旅游企业所霸占的市场上,携四年巨亏的复星旅文此番冲刺港股后,又拿什么来与携程、去哪儿网等OTA巨擘竞争呢?

  对此,复星旅文有关卖力人在与《证券日报》记者时交换时,并未做明白回应。

  不外,可以明白的是,随着复星国际分拆复星旅文,在威彩彩票香港递交招股阐明书,复星旅文也成为年内继同程艺龙、美团点评、开元旅店之后的第4家赴港交所请求上市的旅游类企业。

  比拟两家香港上市的OTA企业同程艺龙以及美团点评来看,同程艺龙拟融资额在10亿美元至15亿美元之间,现实募资仅1.8亿美元;而美团点评港股IPO的募资金额约为40亿美元,三厢比拟,聚焦实体旅游资源,重要由Club Med及Club Med Joyview度假村撑起业绩的复星旅文,显着在讲“互联网”故事方面的本领上,难以对抗上述两家香港IPO在线旅游企业。

(责任编辑:关婧)


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